Où investir en 2025 ?

Rendement et budget

La population d'étudiants de Limoges est stable et en demande de petits logements

Limoges demeure une ville universitaire dynamique, accueillant environ 17 500 étudiants, dont 14 % d'étrangers . Cette population étudiante génère une demande locative soutenue, notamment pour des logements de petite taille. De plus, le coût de la vie abordable et les loyers modérés renforcent l'attractivité de la ville pour les étudiants et jeunes actifs. Ainsi, un investissement locatif ciblé, en particulier dans des logements adaptés aux besoins des étudiants, peut offrir une rentabilité intéressante malgré les défis démographiques globaux

Prix au m² 

Le marché immobilier de Limoges est encore accessible

Avec un prix moyen au m² autour de 1 500 €, Limoges reste l’une des grandes villes les plus abordables de France. Ce faible coût d’acquisition permet de démarrer un investissement locatif sans un gros apport. Il est possible d’acheter un studio ou un T2 pour un budget global souvent inférieur à 80 000 €, tout en générant un loyer stable et régulier.

Rentabilité locative

Limoges offre une rentabilité brute attractive

La combinaison de loyers stables et de prix bas permet d’atteindre des rendements bruts autour de 6 à 8 % selon les quartiers et les typologies de biens. Les petites surfaces bien situées, meublées et destinées à des étudiants ou jeunes actifs, offrent le meilleur ratio rentabilité/risque. Le taux de vacance reste contenu, assurant une bonne occupation des logements.

 

Localisation stratégique

Des quartiers à fort potentiel locatif à Limoges

Les secteurs comme le centre-ville, Université, ou Montjovis concentrent la demande étudiante et offrent un accès facile aux commodités et transports. Investir dans ces quartiers permet de capter une demande constante et de limiter les périodes de vacance. À noter que certains quartiers plus périphériques comme Beaubreuil peuvent aussi offrir une rentabilité élevée, à condition de bien sélectionner son bien.

Dynamisme démographique

Une population en augmentation constante à Poitiers

Poitiers, ville historique du centre-ouest de la France, connaît une croissance démographique soutenue. En 2022, la population était estimée à 89 472 habitants, marquant une augmentation par rapport aux années précédentes . Cette tendance à la hausse reflète l'attractivité de la ville et suggère une demande locative en progression, offrant ainsi des opportunités intéressantes pour les investisseurs immobiliers

Un pôle étudiant majeur

Une forte concentration d'étudiants à Poitiers

Poitiers se distingue par sa population étudiante significative. L'Université de Poitiers accueille environ 22 000 étudiants sur ses campus . Cette concentration d'étudiants génère une demande locative soutenue, notamment pour des logements de petite taille tels que des studios ou des T2, idéalement situés à proximité des établissements d'enseignement supérieur

Accessibilité du marché immobilier

Poitiers offre un prix au m² attractif

Le marché immobilier poitevin est réputé pour son accessibilité. En mars 2025, le prix moyen au mètre carré est estimé à environ 2 320 €, avec des variations selon les quartiers . Cette modération des prix permet aux investisseurs d'acquérir des biens sans nécessiter un apport financier conséquent, tout en ciblant une clientèle locative variée, des étudiants aux jeunes actifs

Rentabilité locative intéressante

Poitiers offre un rendement brut compétitif

La combinaison de prix d'achat abordables et d'une demande locative élevée contribue à une rentabilité locative attrayante à Poitiers. Le rendement brut moyen peut atteindre environ 7 %, voire plus selon les quartiers et les types de biens . Les petites surfaces bien situées, notamment celles destinées aux étudiants, offrent souvent les meilleures perspectives en termes de rentabilité et de stabilité locative.

Engagement en faveur du développement durable

Pau investit dans des infrastructures écologiques

La ville de Pau a mis en place des projets ambitieux pour promouvoir les énergies renouvelables et réduire son empreinte carbone. Par exemple, la station d'épuration de Lescar produit du biométhane et de l'é-méthane, contribuant ainsi à la transition énergétique locale. Ces initiatives écologiques renforcent l'image positive de la ville et attirent une population soucieuse de l'environnement, augmentant ainsi la demande pour des logements respectueux de l'écologie

Population étudiante et demande locative

Une forte concentration d'étudiants à Pau

Pau accueille une importante population étudiante, avec environ 13 841 étudiants inscrits à l'Université de Pau et des Pays de l'Adour en 2021/2022 . Cette concentration d'étudiants génère une demande soutenue pour des logements de petite taille, tels que des studios et des T2 meublés. Les quartiers proches des établissements d'enseignement supérieur sont particulièrement prisés, offrant aux investisseurs des opportunités de location avec un faible taux de vacance.

Marché immobilier et accessibilité financière

Les prix immobiliers restent abordables à Pau

Le marché immobilier palois se distingue par des prix attractifs. Le prix médian au mètre carré pour un appartement est d'environ 2 540 €, tandis que celui des maisons est de 2 518 € . Ces tarifs permettent aux investisseurs d'acquérir des biens avec un budget raisonnable, tout en ciblant une rentabilité intéressante. La présence d'une population étudiante et active assure une demande locative constante, renforçant le potentiel de rendement.

Rentabilité et tension locative

Un marché locatif dynamique à Pau

La combinaison de prix d'achat modérés et d'une demande locative soutenue se traduit par des rendements bruts attractifs à Pau. Les rendements sont autour de 6,8 % . Les quartiers proches des universités et du centre-ville présentent une tension locative élevée, garantissant une occupation rapide des logements. Investir dans ces secteurs permet de minimiser les périodes de vacance et d'assurer une rentabilité stable.

Rentabilité et tension locative

Un fort taux de locataires et une demande locative bien installée à Saintes

À Saintes, plus d’un habitant sur deux est locataire (55,8 %), ce qui traduit un marché locatif actif et une vraie demande pérenne. Cette statistique est d’autant plus importante que la ville n’est pas une grande métropole étudiante, ce qui signifie que la demande provient d’un éventail plus large de profils : jeunes actifs, familles monoparentales, seniors ou encore travailleurs temporaires. Cette diversité limite le risque de vacance locative et permet d’envisager des investissements sur différents types de biens (T1, T2 ou même maisons mitoyennes).

Prix stables et marché résilient

Le marché immobilier à Saintes a résisté à la tendance nationale de baisse

Avec un prix moyen au m² autour de 2 000 €, le marché immobilier de Saintes reste accessible, même en période de taux d’intérêt élevés. Ce qui retient l’attention, c’est la résilience de ces prix : alors que de nombreuses villes de taille moyenne subissent des baisses marquées de prix en 2023-2024, Saintes maintient une stabilité remarquable. Sur 5 ans, l’évolution reste positive (+22,5 %), mais cette croissance s’est faite de manière modérée, sans effet de bulle. Pour les investisseurs, cela signifie peu de volatilité, et donc moins de risques à moyen terme.

Des profils de locataires variés

Saintes est une ville attractive pour les jeunes actifs, les familles et les seniors

Même si les étudiants ne représentent que 8,2 % de la population, Saintes conserve un bon potentiel locatif grâce à la diversité de sa population. Les familles sans enfant (51,6 %) et les familles monoparentales (22,5 %) constituent une part importante des ménages, ce qui oriente la demande vers des logements de petites à moyennes surfaces, bien situés et fonctionnels. De plus, la ville dispose d’équipements de santé, d’éducation et de transport qui favorisent l’installation de jeunes actifs et de retraités, renforçant la stabilité du parc locatif.

Une rentabilité équilibrée 

6 % de rendement moyen brut à Saintes

Saintes affiche un rendement locatif brut moyen de 6 %, ce qui reste très compétitif pour une ville à taille humaine et à faible risque. Cette performance s’explique par la combinaison de prix d’achat raisonnables et de loyers suffisamment élevés pour couvrir les charges et générer un cashflow positif. Ce rendement se situe dans une zone de confort pour les investisseurs, sans nécessiter de prise de risque excessive sur des marchés très volatils. Cela fait de Saintes une ville idéale pour les investisseurs prudents souhaitant bâtir un patrimoine pérenne.